املاک خارج از بازار چیست و چگونه می توان خرید کرد

بازار مسکن در بسیاری از شهرهای ایران مثل تهران داغ است.  به دلیل رقابت شدید برای یافتن مسکن در بسیاری از شهرها، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به آسانی رفتن و انتخاب آنچه می خواهید نیست. این روزها، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید خلاق باشند، و در بسیاری از موارد این به معنای جستجوی معاملات خارج از بازار است.

تعریف خارج از بازار

از نظر مسکن مازندران در املاک و مستغلات، “خارج از بازار” می تواند به دو معنی باشد: اینکه یک خانه برای فروش نیست، یا اینکه برای فروش است اما در لیست نیست. به طور کلی، “خارج از بازار” به این معنی است که یک ملک توسط یک نماینده در فهرست MLS قرار نگرفته است.

همه املاکی که برای فروش هستند را در اختیار ندارد. بر اساس گزارش روند نسل خرید و فروش خانه در سال 2021 ، در واقع، 11 درصد از فروشندگان بدون فهرست کردن دارایی خود، خریدار خود را پیدا می کنند . و فروش های خارج از بازار در مناطقی که بازار مسکن رقابتی ترین است، بالاترین میزان را دارد.

چرا یک فروشنده یک ملک را خارج از بازار نگه می دارد؟

دلایل مختلفی وجود دارد که ممکن است فروشنده دارایی خود را فهرست نکند.

بازار فروشنده

 اگر بازار فروشندگان است ، فروشندگان اغلب این تجمل را دارند که ملک خود را نگه دارند تا منتظر پیشنهاد مناسب باشند. برخی از بازارها در ایران آنقدر شدید هستند که نمایندگان و خریداران بالقوه فعالانه با صاحبان پیشنهادات مربوط به خانه هایشان تماس می گیرند، حتی زمانی که آنها لزوماً برای فروش نیستند.

سلب مالکیت با مستاجران

 اگر فروشنده مستاجر داشته باشد و آنها نخواهند به آنها هشدار دهند که خانه برای فروش است، ممکن است خانه‌ای در مراحل اولیه سلب مالکیت در فهرست قرار نگیرد. لیست جیبی فروشنده ممکن است یک مشاور املاک را استخدام کند تا خانه را به صورت خصوصی در بازاری که به عنوان فهرست جیبی شناخته می شود، بفروشد . در این مورد، نمایندگان مستقیماً با مشتریان با فهرست تماس می گیرند، یا ممکن است فهرست های جیبی را با گروه کوچکی از نمایندگان منطقه به اشتراک بگذارند.

برای نمایش در دسترس نیست. لیست های MLS باید برای نمایش در دسترس باشند. اگر فروشنده ای برای نمایش در دسترس نباشد، ممکن است به طور موقت خانه ای را از بازار خارج کند. در این حالت، یک عامل فهرست‌بندی وضعیت را به «موقتاً خارج از بازار» تغییر می‌دهد.

به زودی

ممکن است ملکی را ببینید که به‌عنوان «به‌زودی» در MLS فهرست شده است، و این می‌تواند به این معنا باشد که فروشنده می‌خواهد قبل از فهرست کردن آن، علاقه خریدار را بسنجد.

چگونه می توان خواص خارج از بازار را پیدا کرد

با عوامل محلی درتهران تماس بگیرید ساده ترین راه برای پیدا کردن خانه های خارج از بازار این است که با آژانس های املاک محلی تماس بگیرید. اغلب، نمایندگان می دانند که به زودی چه چیزی به بازار می آید یا مشتریانی دارند که می خواهند یک لیست خارج از بازار انجام دهند. عواملی که به خوبی در ارتباط هستند می‌توانند اطلاعات مربوط به محله‌ها و خانه‌ها را برای تماشا به شما بدهند.

خدمات لیست خارج از بازار وب سایت های حراج املاک و خدمات لیست جیبی به فروشندگان این امکان را می دهد که املاک غیرمنتشر شده توسط MLS را تبلیغ کنند. برای اعلان های ایمیلی در مورد املاک جدید خارج از بازار ثبت نام کنید.

لیست های جایگزین سلب مالکیت، فروش کوتاه مدت، و خانه های متعلق به بانک، همگی دارایی های خارج از بازار محسوب می شوند. می‌توانید آن‌ها را در حراج‌های املاک، وب‌سایت‌های بانکی، یا حتی به روش قدیمی – روزنامه پیدا کنید. فقط به خاطر داشته باشید که بیشتر این املاک «همانطور که هست» فروخته می‌شوند، بنابراین قبل از اینکه آن را در حراج بخرید، بهتر است درباره یک ملک تحقیق کنید.

پرونده های عمومی. اگر مایل به انجام کار هستید، سوابق عمومی را برای فهرست های منقضی شده بررسی کنید (خانه هایی که پس از شکست در فروش از بازار خارج شدند). ممکن است بتوانید با فروشنده معامله کنید.

مزایای خرید خارج از بازار

کمتر عجله کرد. صاحبان خانه‌های خارج از بازار معمولاً عجله ندارند، بنابراین سرمایه‌گذاران می‌توانند قبل از ارائه پیشنهاد، کمی وقت بگذارند تا ملک را بررسی کنند. شما سعی نخواهید کرد که سایر خریداران را برای ارائه پیشنهاد شکست دهید.

معاملات منحصر به فرد تا زمانی که فروشندگان با یک نماینده قرارداد بسته باشند تا خانه خود را به عنوان یک لیست جیبی به بازار عرضه کند، احتمالاً به دنبال یک جنگ مناقصه نیستند. آنها ممکن است نگران حریم خصوصی خود باشند یا سعی کنند بی سر و صدا خانه را تخلیه کنند. در مواردی مانند این، ممکن است فقط یک معامله دریافت کنید.

موجودی بیشتر گنجاندن فهرست‌های خارج از بازار در جستجوی شما همچنین تعداد املاکی را که به طور بالقوه در دسترس شما هستند افزایش می‌دهد. در بازار داغ مسکن، خریداران دیگر رقیب شما هستند. نگاه کردن به بازار، موجودی را در جستجوی خود افزایش می دهد و رقبای شما را حذف می کند.

استرس کمتر

 معاملات خارج از بازار معمولاً روان‌تر و انعطاف‌پذیرتر هستند زیرا فشار زمانی از روی میز خارج است. از آنجایی که رقابت برای ملک کمتر است، فروشنده این اختیار را ندارد که شرایط زیادی را برای فروش بگذارد، بنابراین خریداران دارای مزیت هستند، به خصوص اگر این ملک مضطرب باشد.

معایب خرید خارج از بازار

در حالی که مزایای زیادی برای خرید خارج از بازار وجود دارد، چند معایب نیز وجود دارد که باید در نظر بگیرید.

بسته شدن ممکن است بیشتر طول بکشد

 زمان زیاد ممکن است به نفع فروشنده باشد، اما اگر عجله دارید که به عنوان یک خریدار بسته شوید، این می تواند یک نقطه ضعف باشد زیرا فروشنده فشاری برای حرکت سریع مانند املاک فهرست شده ندارد. به علاوه، یافتن معاملات خارج از بازار می‌تواند زمان و کار بسیار بیشتری نسبت به کشتیرانی در MLS ببرد.

تعیین ارزش منصفانه بازار دشوارتر است

 وقتی ملکی در MLS فهرست می شود، می توانید به راحتی مقایسه، قیمت هر فوت مربع و سایر جنبه های ملک را با هم مقایسه کنید – زیرا همه آن ها در یک صفحه است. تعیین ارزش منصفانه بازار برای ملکی که در دسترس گروه کوچکتری از خریداران است، دشوارتر است. شما باید به تنهایی تحلیل بازار املاک و مستغلات را انجام دهید.

نحوه برخورد با فروشندگان در مورد املاک خارج از بازار

در برخی از بازارهای داغ، خریداران بالقوه خانه به خانه راه می روند. این یک بازی اعداد است، اما می تواند نتیجه دهد. شما می توانید از طریق دهان به دهان چیزهای زیادی یاد بگیرید. اگر در یک محله املاک خالی وجود دارد، ممکن است از همسایه ها اطلاعات کمی یا اطلاعات تماس صاحب خانه بخواهید و بدون دخالت نماینده با آنها صحبت کنید.

آیا در مورد انتشار این کلمه جدی هستید؟ بازاریابی پستی مستقیم، مانند ساخت کارت پستال با شماره شما که نشان دهنده اشتیاق شماست، استراتژی دیگر است. شما هرگز نمی دانید که چه تعداد فروشنده بالقوه ممکن است وجود داشته باشد که بخواهند پیشنهاد شما را بشنوند – به خصوص اگر بتوانید به صورت نقدی خرید کنید.