اعتبار سرمایه گذاری املاک  

اعتبار سرمایه گذاری املاک  شرکتی است که املاک درآمدزا را مالک، اداره یا تامین مالی می کند.

مدل‌سازی شده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک، REIT  سرمایه بسیاری از سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری می‌کند. این امکان را برای سرمایه‌گذاران فردی فراهم می‌کند که از سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات سود سهام کسب کنند – بدون اینکه خودشان نیازی به خرید، مدیریت یا تامین مالی داشته باشند.

REIT  یک جریان درآمد ثابت برای سرمایه گذاران ایجاد می کند، اما در راه افزایش سرمایه اندکی ارائه می دهد.

بیشتر REITها به صورت عمومی مانند سهام معامله می شوند، که باعث می شود نقدشوندگی بالایی داشته باشند (برخلاف سرمایه گذاری های فیزیکی در املاک .

REIT ها در اکثر انواع املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند، از جمله ساختمان های آپارتمانی، برج های سلولی، مراکز داده، هتل ها، امکانات پزشکی، دفاتر، مراکز خرده فروشی و انبارها.

سرمایه گذاری املاک

کنگره در سال 1960 REITs را به عنوان اصلاحیه ای برای تمدید مالیات بر مالیات سیگار سیگار ایجاد کرد. این مقررات به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا سهام در  پرتفوی املاک تجاری را خریداری کنند – چیزی که قبلا فقط در اختیار افراد ثروتمند و از طریق واسطه های مالی بزرگ بود.

دارایی‌های موجود در مجموعه REIT ممکن است شامل مجتمع‌های آپارتمانی، مراکز داده، امکانات مراقبت‌های بهداشتی، هتل‌ها، زیرساخت‌ها – به شکل کابل‌های فیبر، برج‌های سلولی، و خطوط لوله انرژی – ساختمان‌های اداری، مراکز خرده‌فروشی، انبارهای خود، زمین‌های چوبی و انبارها باشد.

به طور کلی، REIT ها در یک بخش خاص املاک و مستغلات تخصص دارند. با این حال، REIT های متنوع و تخصصی ممکن است انواع مختلفی از دارایی ها را در کارنامه خود داشته باشند، مانند REIT که هم از املاک اداری و هم از املاک خرده فروشی تشکیل شده است.

بسیاری از REIT به صورت عمومی در بورس های اوراق بهادار عمده معامله می شوند و سرمایه گذاران می توانند آنها را مانند سهام در طول جلسه معاملاتی خرید و فروش کنند.

این REIT ها معمولاً با حجم قابل توجهی معامله می شوند و ابزارهای بسیار مایع در نظر گرفته می شوند.

اکثر REIT یک مدل تجاری ساده دارند: REIT فضا را اجاره می کند و اجاره املاک را جمع آوری می کند، سپس آن درآمد را به عنوان سود سهام بین سهامداران توزیع می کند. REITهای وام مسکن دارای املاک و مستغلات نیستند، اما در عوض املاک و مستغلات را تامین مالی می کنند. این REIT ها از سود سرمایه گذاری های خود درآمد کسب می کنند.

برای واجد شرایط شدن به عنوان REIT، یک شرکت باید از مقررات خاصی در کد درآمد داخلی (IRC) پیروی کند. این الزامات شامل داشتن املاک و مستغلات درآمدزا برای دراز مدت و توزیع درآمد بین سهامداران است.

به طور خاص، یک شرکت برای واجد شرایط بودن به عنوان REIT باید شرایط زیر را داشته باشد:

• حداقل 75 درصد از کل دارایی ها را در املاک، پول نقد یا خزانه داری ایالات متحده سرمایه گذاری کنید.
• حداقل 75 درصد از درآمد ناخالص را از اجاره، بهره وام مسکن که دارایی های غیرمنقول را تأمین مالی می کند، یا فروش املاک و مستغلات به دست آورید.
• هر سال حداقل 90 درصد از درآمد مشمول مالیات را به صورت سود سهامداران بپردازید
• نهادی باشید که به عنوان یک شرکت مشمول مالیات است
• توسط هیئت مدیره یا امنا اداره شود
• حداقل 100 سهامدار پس از سال اول وجود داشته باشد
• بیش از 50 درصد سهام آن در اختیار پنج نفر یا کمتر نباشد

انواع REIT

سه نوع REIT وجود دارد:

REITهای سهام. اکثر REITها REITهای سهامی هستند که املاک و مستغلات درآمدزا را مالک و مدیریت می کنند. درآمدها عمدتاً از طریق اجاره (نه با فروش مجدد املاک) ایجاد می شود.

REIT  وام مسکن REITهای رهنی مستقیماً از طریق رهن و وام یا به طور غیرمستقیم از طریق خرید اوراق بهادار با پشتوانه رهنی به صاحبان و اپراتورهای املاک وام می دهند . درآمد آنها عمدتاً توسط  حاشیه سود خالص ایجاد می شود – فاصله بین سودی که در وام های رهنی به دست می آورند و هزینه تأمین مالی این وام ها. این مدل آنها را به طور بالقوه نسبت به افزایش نرخ بهره حساس می کند.

REIT ها را می توان بر اساس نحوه خرید و نگهداری سهام آنها طبقه بندی کرد:

REITهای تجاری عمومی سهام REITهای قابل معامله عمومی در بورس اوراق بهادار ملی فهرست می شوند، جایی که توسط سرمایه گذاران فردی خرید و فروش می شوند. آنها توسط کمیسیون بورس و اوراق بهادار ایالات متحده (SEC) تنظیم می شوند.

REITهای عمومی غیر تجاری این REIT ها نیز در SEC ثبت شده اند اما در بورس اوراق بهادار ملی معامله نمی شوند. در نتیجه، نقدشوندگی کمتری نسبت به REITهای سهامی عام دارند.

با این حال، آنها تمایل به ثبات بیشتری دارند زیرا در معرض نوسانات بازار نیستند.

REIT های خصوصی این REIT ها در SEC ثبت نشده اند و در بورس اوراق بهادار ملی معامله نمی شوند. به طور کلی، REIT های خصوصی را می توان فقط به سرمایه گذاران نهادی فروخت.

نحوه سرمایه گذاری در REIT

شما می توانید با خرید سهام از طریق یک کارگزار، در REITهای قابل معامله عمومی – و همچنین صندوق های متقابل REIT و صندوق های قابل معامله در بورس REIT (ETF) سرمایه گذاری کنید. شما می توانید سهام یک REIT غیر قابل معامله را از طریق یک کارگزار یا مشاور مالی که در عرضه REIT غیر قابل معامله شرکت می کند، خریداری کنید.

REIT ها همچنین در تعداد فزاینده ای از طرح های سرمایه گذاری با سود  تعریف شده و مشارکت تعریف شده گنجانده شده اند . به گفته Nareit، یک شرکت تحقیقاتی REIT مستقر در واشنگتن، حدود 145 میلیون سرمایه گذار ایالات متحده دارای REIT هستند یا مستقیماً یا از طریق پس انداز بازنشستگی و سایر صندوق های سرمایه گذاری خود.

مزایا و معایب سرمایه گذاری در REIT

REIT ها می توانند نقش مهمی در سبد سرمایه گذاری ایفا کنند زیرا می توانند سود سالانه قوی و پایدار و پتانسیل افزایش سرمایه بلندمدت را ارائه دهند. عملکرد کل بازده REIT در 20 سال گذشته از شاخص S&P 500، سایر شاخص ها و نرخ تورم بهتر عمل کرده است.

مانند تمام سرمایه گذاری ها، REIT ها مزایا و معایب خود را دارند.

از جنبه مثبت، خرید و فروش REIT آسان است، زیرا بیشتر معاملات در مبادلات عمومی انجام می شود – ویژگی که برخی از معایب سنتی املاک و مستغلات را کاهش می دهد. از نظر عملکرد، REIT بازدهی با ریسک تعدیل شده جذاب و جریان نقدی پایدار ارائه می کند. همچنین، حضور املاک و مستغلات می‌تواند برای یک سبد خوب باشد، زیرا تنوع و درآمد مبتنی بر سود سهام را فراهم می‌کند – و سود سهام اغلب بیشتر از آن چیزی است که می‌توانید با سرمایه‌گذاری‌های دیگر به دست آورید.

از جنبه منفی، REITها از نظر افزایش سرمایه چندان ارائه نمی دهند. به عنوان بخشی از ساختار خود، آنها باید 90٪ از درآمد را به سرمایه گذاران بازپرداخت کنند.

بنابراین، تنها 10٪ از درآمد مشمول مالیات را می توان دوباره در REIT برای خرید دارایی های جدید سرمایه گذاری کرد. نکات منفی دیگر این است که سود سهام REIT به عنوان درآمد عادی مالیات می شود و برخی از REIT هزینه های مدیریت و معاملات بالایی دارند

تقلب REIT

کمیسیون بورس و اوراق بهادار (SEC) توصیه می‌کند که سرمایه‌گذاران باید مراقب هر کسی باشند که سعی در فروش REITهایی که در SEC ثبت نشده‌اند باشند. این توصیه می کند که “شما می توانید ثبت REIT های عمومی و غیرمعامله ای را از طریق سیستم EDGAR SEC تأیید کنید. همچنین می توانید از EDGAR برای بررسی گزارش های سالانه و سه ماهه REIT و همچنین هر دفترچه پیشنهادی استفاده کنید.”

همچنین ایده خوبی است که کارگزار یا مشاور سرمایه گذاری را که REIT را توصیه می کند بررسی کنید. SEC یک ابزار جستجوی رایگان دارد که به شما امکان می دهد در صورت داشتن مجوز و ثبت نام یک متخصص سرمایه گذاری، جستجو کنید.

نمونه دنیای واقعی یک REIT

یکی دیگر از ملاحظات هنگام انتخاب REIT، توجه به بخش‌های بازار املاک و مستغلات است که داغ هستند. به طور کلی کدام بخش های پررونق اقتصاد را می توان از طریق املاک و مستغلات مورد بهره برداری قرار داد؟ به عنوان مثال، مراقبت های بهداشتی یکی از سریع ترین صنایع در حال رشد در ایالات متحده است

– به ویژه در رشد ساختمان های پزشکی، مراکز مراقبت سرپایی، تسهیلات مراقبت از سالمندان، و جوامع بازنشستگی.

REIT  مخفف چیست؟

REIT  مخفف “Real Estate Investment Trust” است. REIT به عنوان یک مشارکت، شرکت، اعتماد یا انجمنی سازماندهی می شود که مستقیماً در املاک و مستغلات از طریق خرید املاک یا با خرید وام مسکن سرمایه گذاری می کند. REIT سهامی را منتشر می کند که در بورس معامله می شود و مانند سهام عادی خرید و فروش می شود. برای اینکه یک شرکت REIT در نظر گرفته شود، باید حداقل 75٪ از دارایی های خود را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کند و حداقل 75٪ از درآمد خود را از فعالیت های مرتبط با املاک و مستغلات به دست آورد.

آیا REIT ها باید سود سهام پرداخت کنند؟

طبق قانون و مقررات IRS، REIT باید 90٪ یا بیشتر از سود مشمول مالیات خود را بپردازد (به سهامداران در قالب سود سهام. در نتیجه، شرکت های REIT اغلب از مالیات بر درآمد شرکت ها معاف هستند. سهامداران REIT که سود سهام دریافت می کنند، مشمول مالیات می شوند. انگار که سود سهام عادی هستند.

گیره کاغذ REIT چیست؟

“REIT گیره کاغذ” مزیت های مالیاتی را افزایش می دهد و در عین حال به آن اجازه می دهد تا دارایی هایی را که معمولاً چنین تراست ها نمی توانند اجرا کنند را اداره کند. این نام به این دلیل است که شامل دو موجودیت مختلف است که از طریق توافق نامه ای با هم “بریده می شوند” که در آن یک نهاد مالک دارایی ها و دیگری آنها را مدیریت می کند. گیره کاغذ REIT مستلزم نظارت دقیق تری است زیرا ممکن است تضاد منافع وجود داشته باشد و در نتیجه این شکل از REIT غیر معمول است. این مشابه اما از نظر ساختار انعطاف پذیرتر به “REIT منگنه” است.