
ضرورت اصلاحات قانونی برای بهبود وضعیت بازار مسکن ایران
تحلیل چالشهای کنونی بازار مسکن ایران
بازار مسکن در ایران با چالشهای جدی و متعددی روبهرو است که ناشی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی مختلفی میباشد. این چالشها شامل کاهش نرخ مالکیت خانه، افزایش اجاره بها و گسترش سکونتگاههای غیررسمی است. طبق آمارها، نرخ مالکیت خانه در ایران به طور قابل توجهی کاهش یافته و به همین ترتیب، هزینههای اجارهنشینی به طرز قابل توجهی افزایش یافته است. به عنوان مثال، سهم هزینههای مسکن از کل هزینههای خانوار در سالهای اخیر از 26 درصد به 36 درصد افزایش یافته است. همچنین، بر اساس گزارشها، حدود 3.2 میلیون خانوار در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند که نشاندهنده ناکامی در تأمین مسکن رسمی و مناسب برای این جمعیت است.
به همین دلیل، ضرورت اصلاحات قانونی و سیاستگذاری جامع در حوزه مسکن به عنوان یک امر اجتنابناپذیر به نظر میرسد. هدف این مقاله، بررسی نیاز به اصلاحات قانونی در بازار مسکن ایران و ارائه راهکارهای اجرایی برای بهبود وضعیت آن است. یکی از مهمترین چالشها در بازار مسکن ایران، کاهش نرخ مالکیت خانه است. طبق آمارها، نرخ مالکیت خانه در ایران از 77 درصد در سال 1991 به 64.8 درصد در سال 2018 کاهش یافته است. این کاهش نشاندهنده مشکلات جدی در تأمین مسکن مناسب برای خانوارها است و بر نیاز به اصلاحات قانونی تأکید میکند. همینطور افزایش اجاره بها است.
افزایش هزینههای مسکن و تأثیر آن بر اقشار کمدرآمد
با توجه به افزایش قیمت مسکن و نرخهای بالای تورم، سهم هزینههای مسکن از کل هزینههای خانوار به شدت افزایش یافته و این امر به ویژه بر اقشار کمدرآمد تأثیر منفی گذاشته است. گسترش سکونتگاههای غیررسمی است. حدود 3.2 میلیون خانوار در سکونتگاههای غیررسمی زندگی میکنند که این نشاندهنده ناکامی در تأمین مسکن رسمی و مناسب برای این جمعیت است. این موضوع همچنین به افزایش نابرابری و مشکلات اجتماعی دامن میزند. در نهایت، سیاستهای ناکافی در حوزه مسکن نیز یکی دیگر از چالشها محسوب میشود. سیاستهای مسکن در ایران عمدتاً به سمت مالکیت خانه با تأکید بر برنامههای بزرگ مقیاس متمایل بودهاند.
این سیاستها غالباً نیازهای متنوع خانوارها را نادیده گرفته و توانستهاند مشکلات موجود را حل نکنند. با توجه به چالشهای ذکر شده، برای رفع این مشکلات و بهبود وضعیت بازار مسکن، ضروری است که اصلاحات قانونی در چندین حوزه کلیدی صورت گیرد. اولین حوزه اصلاحات، سیاستهای تأمین مسکن است. دولت باید برنامههایی را برای تأمین مسکن اجتماعی در دستور کار قرار دهد. این برنامهها میتوانند شامل یارانههای اجاره، تأمین زمین و مصالح ساختمانی برای اقشار کم درآمد و حمایت از پروژههای مسکن استیجاری باشند. همچنین، تصویب قوانین مشخص برای تعیین سقف اجاره بها به منظور جلوگیری از افزایش غیر منطقی آن میتواند مؤثر باشد.

نیاز به اصلاحات قانونی در سیاستهای تأمین مسکن و مدیریت زمین
دومین حوزه، مدیریت بهینه زمین است. دولت باید به منظور تأمین مسکن مناسب، زمینهای دولتی را به طور عادلانه و با قیمت مناسب به خانوارها تخصیص دهد. همچنین، اصلاح قوانین مربوط به زمینخواری برای جلوگیری از احتکار زمین و تأمین مسکن برای نیازمندان بسیار ضروری است. سومین حوزه، توسعه نظام مالی مسکن است. بانکها باید با ارائه وامهای کم بهره و بدون وثیقه به اقشار کم درآمد و آسیبپذیر، به افزایش قدرت خرید آنان کمک کنند. همچنین، توسعه صندوقهای پسانداز و وام مسکن میتواند به خانوارها کمک کند تا به تدریج برای خرید خانههای خود پسانداز کنند و در نهایت به تأمین مسکن پایدار کمک نمایند. چهارمین حوزه، حمایت از بازار اجاره است. دولت باید به ایجاد و تأسیس مؤسسات غیرانتفاعی برای تأمین مسکن استیجاری بپردازد و به توسعه این بخش از بازار کمک کند.
همچنین، ایجاد برنامههای حمایتی برای مستاجران شامل یارانههای اجاره و تأمین مسکن موقت برای افرادی که به دلیل شرایط اقتصادی قادر به تأمین مسکن دائمی نیستند، ضروری است. پنجمین و آخرین حوزه، تقویت نظارت و شفافیت در بازار است. ایجاد سامانههای شفاف برای خرید و فروش مسکن میتواند اطلاعات کاملی از قیمتها و معاملات را ارائه دهد و به کاهش فساد در بازار مسکن کمک کند. همچنین، نیاز به نظارت بر اجرای برنامههای مسکن و تخصیص منابع وجود دارد تا اطمینان حاصل شود که سیاستها به درستی پیادهسازی میشوند. برای دستیابی به اصلاحات قانونی و تحقق اهداف ذکر شده، لازم است که یکسری راهبردهای اجرایی مدنظر قرار گیرد.
توسعه نظام مالی مسکن و حمایت از بازار اجاره
اولین راهبرد، همکاری با نهادهای بینالمللی است. جذب کمکها و مشاورههای بینالمللی برای بهبود سیاستهای مسکن و استفاده از تجربیات موفق کشورهای دیگر در این زمینه میتواند بسیار مؤثر باشد. دومین راهبرد، تشکیل کارگروههای تخصصی است. ایجاد کارگروههای تخصصی متشکل از کارشناسان، معماران و اقتصاددانان برای بررسی و پیشنهاد اصلاحات قانونی در حوزه مسکن میتواند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کند. سومین راهبرد، برگزاری کارگاهها و سمینارها است. برگزاری کارگاهها و سمینارهای آموزشی برای دولت و نهادهای محلی به منظور آگاهی از چالشها و راهکارهای مؤثر در حوزه مسکن میتواند به افزایش آگاهی و توانمندی در این حوزه منجر شود.
چهارمین راهبرد، تشویق بخش خصوصی است. ارائه تسهیلات و معافیتهای مالیاتی به بخش خصوصی برای سرمایهگذاری در پروژههای مسکن مقرونبهصرفه و اجتماعی میتواند به افزایش عرضه مسکن و بهبود شرایط بازار کمک کند. پنجمین و آخرین راهبرد، استفاده از فناوریهای نوین در طراحی و ساخت مسکن است. بهرهگیری از فناوریهای نوین میتواند به کاهش هزینهها و تسریع در فرآیند ساخت کمک کند. بازار مسکن ایران با چالشهای جدی روبهرو است که نیازمند اصلاحات قانونی و سیاستگذاریهای جامع میباشد. این اصلاحات باید شامل برنامههای مسکن اجتماعی، مدیریت بهینه زمین، نظام مالی مسکن، حمایت از بازار اجاره و تقویت نظارت و شفافیت در بازار باشد.