بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن در شهرری

بازار مسکن در ایران طی دهه اخیر با چالش‌های عمیق و ساختاری روبه‌رو بوده است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها، ورود سرمایه‌های غیرمولد به این بازار، و در نتیجه تشدید رکود، موجب شده تا سیاست‌گذاران به‌دنبال راهکارهای مؤثر برای مهار این وضعیت باشند. یکی از ابزارهای اقتصادی که در بسیاری از کشورها برای کنترل بازار مسکن و کاهش فعالیت‌های سوداگرانه مورد استفاده قرار گرفته، ابزارهای مالیاتی است. در این مقاله، اثرات سیاست‌های مالیاتی جدید و پیشنهادی در بخش املاک و مسکن را با تمرکز بر شهرری مورد بررسی قرار می‌دهیم و ظرفیت‌های بالقوه این منطقه برای پاسخ به تقاضای مسکن و جذب سرمایه مولد را تحلیل می‌کنیم.

شهرری یکی از مناطق قدیمی و مهم در جنوب تهران است که در سال‌های اخیر به واسطه توسعه حمل‌ونقل عمومی، به‌ویژه مترو، دسترسی به بزرگراه‌ها، و رشد نسبی خدمات شهری، به گزینه‌ای مناسب برای سکونت و سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل شده است. با این حال، بازار مسکن در شهرری نیز از تبعات عمومی بازار مسکن کشور بی‌نصیب نبوده است. طبق بررسی‌های منتشر شده، قیمت آپارتمان‌های نوساز در شهرری با امکانات معمولی بین ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در نوسان است. این رقم در مقایسه با مناطق مرکزی و شمالی تهران پایین‌تر است، اما برای بسیاری از خانوارهای متوسط همچنان خارج از توان مالی محسوب می‌شود.

مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) و تأثیر آن بر بازار مسکن

افزایش قیمت، رکود معاملات، و وجود تعداد قابل توجهی واحد خالی، از شاخص‌های مهم در تحلیل بازار مسکن شهرری هستند. یکی از ابزارهای پیشنهادی برای کنترل سوداگری در بازار املاک، مالیات بر عایدی سرمایه است. این نوع مالیات بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش املاک اعمال می‌شود و هدف اصلی آن کاهش انگیزه برای خرید و فروش مکرر و کوتاه‌مدت با هدف کسب سودهای بادآورده است. در کشورهای توسعه‌یافته، CGT نقش مهمی در کاهش فعالیت‌های غیرمولد ایفا کرده است. در ایران، گرچه قانون مالیات بر عایدی سرمایه تصویب شده، اما نحوه اجرای آن و شفافیت در فرآیند محاسبه همچنان محل بحث است.

در شهرری، اعمال این مالیات می‌تواند منجر به کاهش موج سوداگری و تثبیت قیمت‌ها شود. همچنین با کاهش انگیزه برای نگهداری ملک صرفاً برای افزایش قیمت، بخشی از عرضه به بازار برمی‌گردد. خانه‌های خالی یکی از معضلات اصلی بازار مسکن ایران هستند. در شرایطی که میلیون‌ها خانوار نیازمند مسکن هستند، وجود واحدهای مسکونی خالی که با هدف افزایش قیمت نگهداری می‌شوند، یکی از مصادیق ناکارآمدی بازار است. سیاست مالیات بر خانه‌های خالی با هدف ایجاد فشار بر مالکان برای عرضه ملک خود به بازار، در کشورهای متعددی با موفقیت اجرا شده است. در شهرری، که بخش قابل توجهی از پروژه‌های انبوه‌سازی و مجتمع‌های مسکونی جدید در سال‌های اخیر ایجاد شده، اجرای این سیاست می‌تواند در افزایش عرضه واقعی مسکن نقش‌آفرین باشد.

شهرری و ظرفیت‌های بالقوه در توسعه مسکن

شهرری با توجه به بافت جمعیتی متنوع، موقعیت جغرافیایی نزدیک به تهران، خطوط مترو، و وجود زیرساخت‌های شهری مناسب، دارای ظرفیت‌های قابل توجهی برای توسعه بازار مسکن است. این منطقه از یک سو می‌تواند پذیرای جمعیت مهاجر از سایر مناطق تهران باشد و از سوی دیگر، فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت در حوزه ساخت‌وساز و نوسازی بافت فرسوده به شمار می‌رود. اجرای سیاست‌های تشویقی برای نوسازی، اعطای تسهیلات بانکی و وام‌های کم‌بهره، و تسهیل صدور مجوزهای ساخت می‌تواند ظرفیت بالقوه شهرری را بالفعل کرده و آن را به یکی از قطب‌های متعادل بازار مسکن پایتخت تبدیل کند.

با توجه به تحلیل‌های انجام‌شده در خصوص بازار مسکن شهرری و نقش ابزارهای مالیاتی در بهبود این بازار، مجموعه‌ای از سیاست‌های پیشنهادی می‌تواند به تعادل عرضه و تقاضا و افزایش کارایی این بازار کمک شایانی کند. نخستین پیشنهاد، اجرای هدفمند مالیات بر عایدی سرمایه است که با اعمال نرخ‌های پلکانی و در نظر گرفتن معافیت برای خانه‌اولی‌ها و خریداران مصرفی، می‌تواند از فعالیت‌های سوداگرانه جلوگیری کند. دوم، مالیات بر خانه‌های خالی باید به‌طور کارآمد و با بهره‌گیری از سامانه‌های هوشمند برای رصد معاملات و استفاده از داده‌های کنتورهای آب و برق اجرا شود تا مالکانی که به‌صورت غیرمولد واحدهای مسکونی را نگه داشته‌اند، به عرضه آن‌ها ترغیب شوند.

سیاست‌های هوشمندانه برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن شهرری

تدوین سیاست‌های تشویقی برای ساخت و عرضه مسکن ارزان‌قیمت در شهرری می‌تواند پاسخ مناسبی به نیاز قشر متوسط و پایین درآمدی باشد. در این راستا، نوسازی بافت فرسوده با حمایت‌های دولتی و مشارکت بخش خصوصی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است، چراکه ضمن ارتقای کیفیت محیط شهری، ظرفیت جدیدی برای تولید مسکن ایجاد می‌کند. در نهایت، توسعه خدمات شهری، حمل‌ونقل عمومی و زیرساخت‌های اجتماعی مانند مراکز درمانی، آموزشی و فرهنگی، می‌تواند زمینه‌ساز افزایش مطلوبیت سکونت در این منطقه و بهبود کیفیت زندگی شهروندان شود.

این مجموعه سیاست‌ها، در کنار یکدیگر، قابلیت هدایت بازار مسکن شهرری به سوی پایداری، شفافیت و عدالت را خواهند داشت. بازار مسکن ایران نیازمند اصلاحات ساختاری و سیاست‌گذاری‌های هوشمندانه است. مالیات‌های ملکی اگر به‌درستی طراحی و اجرا شوند، می‌توانند نقش مهمی در کاهش سوداگری، افزایش عرضه مسکن، و ثبات بازار ایفا کنند. شهرری به عنوان یکی از مناطق پرظرفیت تهران، در صورت اعمال درست سیاست‌های مالیاتی و حمایتی، می‌تواند به منطقه‌ای متعادل از نظر قیمت، عرضه، و تقاضا تبدیل شود. ایجاد تعادل در این منطقه نه‌تنها به رفع بخشی از بحران مسکن کمک خواهد کرد، بلکه به ایجاد الگوی موفقی برای سایر مناطق تهران و کشور نیز منجر خواهد شد.